“212文件”影響初現(xiàn) 十月信托收益顯著下挫
來源：www.xibujiancai.com 時間：2005-11-14
10月全國信托發(fā)行的規(guī)模和預(yù)計收益率顯著下挫，下挫主力來自該月房地產(chǎn)信托計劃的銳減，銀監(jiān)會“212文件”對房地產(chǎn)信托融資和整個信托行業(yè)的深遠影響初步顯現(xiàn)。不過，從正在發(fā)行的兩只房地產(chǎn)貸款信托來看，監(jiān)管層在實際審批中，對“212文件”的具體條款進行了合乎市場預(yù)期的微調(diào)。
“212文件”影響初現(xiàn)
10月份，全國共有20個信托公司推出26只集合資金信托計劃，發(fā)行規(guī)模為21.83億元。與9月44個產(chǎn)品、規(guī)模49.55億元的“一飛沖天”形成了巨大的反差，數(shù)量下降了近五成、規(guī)模下降了近六成。
昨日，用益信托工作室發(fā)布的10月份信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率繼續(xù)走低，降至4.60%，比去年同期下降0.07個百分點，比上月更下降0.18個百分點。其中更顯著的是，2年以上期信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率為4.71%，比去年同期降低0.25個百分點，比上月相比下降達到0.66個百分點。
銀監(jiān)會9月下發(fā)“212文件”，嚴令房地產(chǎn)貸款信托必須滿足“四證齊全、二級資質(zhì)、35%資本金”三條鐵規(guī)。用益信托工作室李旸表示，“212文件”給信托業(yè)帶來的影響開始顯現(xiàn)，“而且影響深遠”。
10月信托資金投向房地產(chǎn)的產(chǎn)品共有8個，其中有3個用于土地儲備項目、3個為商業(yè)地產(chǎn)投資類，真正用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的只有2個，資金規(guī)模僅0.32億元。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，李旸發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)信托不僅發(fā)行數(shù)量多、規(guī)模大，而且收益高，因此，10月房地產(chǎn)信托計劃的銳減，不僅使得當(dāng)月產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模驟降，而且大幅降低了信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率。
二級資質(zhì)限制開始微調(diào)
11月初，上海、北京各有一只房地產(chǎn)信托正在發(fā)行?！兜谝回斀?jīng)日報》發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管層在對這兩只信托計劃審批時，對“212文件”三條鐵規(guī)中的“二級資質(zhì)”條款按照市場預(yù)期的方向悄然進行了微調(diào)。
中信信托上周推出了“北京國興嘉業(yè)房地產(chǎn)貸款項目集合資金信托計劃”，銷售小姐告訴記者：“很快就預(yù)約完畢了。”該計劃的推介書說明，信托資金投向的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無資質(zhì)等級說明，具備“二級資質(zhì)”的是其控股母公司。
類似的情況出現(xiàn)在具備異地業(yè)務(wù)資格的新華信托在上海推介的“上海城開萬源城項目集合資金信托計劃”中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股母公司具備一級資質(zhì)。
據(jù)記者了解，“212文件”有關(guān)“二級資質(zhì)”的規(guī)定：申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。當(dāng)時，信托公司和房地產(chǎn)公司對此頗有微詞，認為房地產(chǎn)項目公司的資質(zhì)多為暫定，“應(yīng)具備二級資質(zhì)的，是項目公司的控股母公司”。
上述兩家信托公司的相關(guān)人員均向《第一財經(jīng)日報》表示：“一定是符合銀監(jiān)會(局)的監(jiān)管要求的?！毙氯A信托人士還告訴記者，該計劃不僅經(jīng)過了重慶、上海兩地銀監(jiān)局的批準(zhǔn)，“而且也上報了銀監(jiān)會”。而上海銀監(jiān)局非銀處辦公人員也告訴記者：“產(chǎn)品能發(fā)行肯定是我們批了的。”不過，據(jù)記者了解，銀監(jiān)會并無有關(guān)“二級資質(zhì)”新規(guī)定的文件下發(fā)。
規(guī)避限制房地產(chǎn)信托加大創(chuàng)新
在政策朝著符合市場預(yù)期方向微調(diào)的同時，信托公司也在探索“212文件”后的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。10月，房地產(chǎn)信托的資金運用方式就包括了組合投資、物業(yè)投資、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等。
“‘212文件’對房地產(chǎn)信托在一段時期確實有相當(dāng)?shù)挠绊?，但隨著信托公司加大對房地產(chǎn)信托的開發(fā)和創(chuàng)新，更多規(guī)避‘212文件’的房地產(chǎn)信托將會陸續(xù)出現(xiàn)。”李旸認為，這有利于信托公司充分利用信托的制度優(yōu)勢，穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險。
(xintuo摘自《第一財經(jīng)日報》)